Τελικά πόσοι άνθρωποι θα επηρεαστούν, αν το υπουργείο Περιβάλλοντος απαγορεύσει τη δόμηση στα οικόπεδα που είναι μικρότερα από 4 στρέμματα, σε εκτός σχεδίου περιοχές; Μιλώντας στην «Κ», ο υφυπουργός Περιβάλλοντος, αρμόδιος για θέματα χωροταξίας και αστικού σχεδιασμού, Δημήτρης Οικονόμου υποστηρίζει ότι οι οικοδομικές άδειες για τα οικόπεδα αυτά (γνωστές ως «παρεκκλίσεις») αντιπροσωπεύουν λιγότερο από το 5% του συνόλου. Επιπλέον, η απαγόρευση δεν θα ισχύσει αυτόματα για όλες τις περιοχές της χώρας, αλλά μόνο όσες περιοχές δεν διαθέτουν σήμερα πολεοδομικό σχεδιασμό.
Με αφορμή το πολεοδομικό σχέδιο νόμου, στο οποίο περιλαμβάνεται η επίμαχη απαγόρευση (και θα κατατεθεί σύντομα στη Βουλή), ο κ. Οικονόμου υποστηρίζει ότι η κατάρτιση πολεοδομικών σχεδίων τα επόμενα χρόνια θα μπορούσε να συμπεριλάβει και πάλι τη δόμηση και σε οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων, υπό προϋποθέσεις. Παράλληλα τάσσεται υπέρ της ενίσχυσης της «οργανωμένης» δόμησης στον εξωαστικό χώρο, ενώ απορρίπτει τα επιχειρήματα που έχουν τεθεί στο δημόσιο διάλογο κατά των προωθούμενων ρυθμίσεων.
– Ποιο είναι το σκεπτικό πίσω από την κατάργηση των παρεκκλίσεων;
– Συνδέεται με το γενικότερο σκεπτικό μας για την εκτός σχεδίου δόμηση. Οι επιπτώσεις της εκτός σχεδίου είναι πολυεπίπεδες και όχι μόνο οι προφανείς, περιβαλλοντικές και οικονομικές, καθώς συνδέονται πλέον με την κλιματική αλλαγή, ακόμα και με τον κορωνοϊό. Περαιτέρω, η εκτός σχεδίου είναι φορέας αυθαίρετης δόμησης, το 80% των αδειών έχει πολύ μεγάλες παραβάσεις. Οσο πιο μικρά τα οικόπεδα τόσο πιο μεγάλη αναλογικά η παράβαση. Οι παρεκκλίσεις οξύνουν τα αρνητικά χαρακτηριστικά της εκτός σχεδίου: όσο πιο μικρά είναι τα οικόπεδα που χτίζονται τόσο δυσκολότερη είναι η οργάνωση του χώρου. Δημιουργούνται άτυποι οικισμοί με μεγάλη πυκνότητα και πολλά πολεοδομικά προβλήματα, που είναι πρακτικά αδύνατο να αντιμετωπιστούν αν και όταν η περιοχή ενταχθεί στο σχέδιο.
– Στη διαβούλευση κατατέθηκαν πολλά αρνητικά σχόλια. Πολλοί πολίτες υποστηρίζουν ότι είναι άδικο, όταν κάποιος έχει επενδύσει σε ένα οικόπεδο με την προσδοκία ότι κάποτε θα χτ, να του απαγορευθεί.
– Πολλά από τα σχόλια είναι επαναλαμβανόμενα από τους ίίσειδιους ανθρώπους. Οι περισσότεροι επιστημονικοί φορείς που συμμετείχαν είναι θετικοί. Πέρα από αυτό όμως, σίγουρα η κατάργηση των παρεκκλίσεων ενέχει ένα στοιχείο αδικίας. Γι’ αυτό θεσπίζουμε ασφαλιστικές δικλίδες και δίνουμε μια διετή μεταβατική περίοδο. Να σημειώσω πάντως ότι η ρύθμιση αφορά περιοχές που δεν διαθέτουν σήμερα σχέδιο χρήσεων γης.
– Πώς θα εξαιρεθούν αυτές;
– Αν σε ένα πολεοδομικό σχέδιο που έχει γίνει με βάση τον ν. 2508/97 ή σε μια περιοχή που διέπεται από ειδικά διατάγματα προβλέπεται η δόμηση με τη χρήση παρεκκλίσεων, αυτό δεν μπορεί να αλλάξει αναδρομικά. Αυτό δεν έχει γίνει κατανοητό από πολλούς, πιστεύουν ότι οι ρυθμίσεις για την άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση θα εφαρμοστούν αυτόματα και στις περιοχές που διαθέτουν πολεοδομικό σχεδιασμό. Οσον αφορά τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια που θα εκπονηθούν τα επόμενα χρόνια, το πώς θα χειριστούν την εκτός σχεδίου δόμηση θα εξαρτηθεί από τις τοπικές συνθήκες.
– Πώς είναι δυνατόν τα πολεοδομικά σχέδια που δεν έχουν εκπονηθεί ακόμα να εξαιρεθούν από τη γενική αλλαγή της πολεοδομικής νομοθεσίας;
– Θα σας πω τι θα έκανα εγώ, ως μελετητής πολεοδομικών σχεδίων. Αν είχα μια περιοχή όπου τα οικόπεδα είναι πάρα πολύ κατακερματισμένα, θα έθετα διαφορετικούς όρους από μια περιοχή που έχει κατά κανόνα μεγάλα οικόπεδα, συνεκτιμώντας και άλλους παράγοντες. Αν λόγου χάρη έχουμε μια ορεινή περιοχή που δεν αντιμετωπίζει ιδιαίτερη οικιστική πίεση και υπάρχουν πολλά μικρά οικόπεδα, δεν υπάρχει πρόβλημα να δεχθείς τη δόμηση και σε οικόπεδα των 2 στρεμμάτων. Δεν καταργείται ως δυνατότητα η δόμηση σε οικόπεδα μικρότερα των 4 στρεμμάτων, αν αυτό έχει προκύψει μέσα από τον σχεδιασμό (που βέβαια προϋποθέτει διαβούλευση, μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων, Προεδρικό Διάταγμα). Καταργείται ως «οριζόντια» δυνατότητα.
– Ας μιλήσουμε για την κλίμακα. Πόσοι θίγονται από την κατάργηση των παρεκκλίσεων;
– Στις οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί την τελευταία 15ετία σε όλη τη χώρα, εκείνες που εκδόθηκαν με τη χρήση των συγκεκριμένων παρεκκλίσεων είναι αριθμητικά το 5%. Αν αυτό το ποσοστό το ανάγουμε σε οικοδομικό όγκο, τότε δεν θα αναλογεί ούτε στο 2% του συνόλου, αφού σε μικρότερα οικόπεδα χτίζονται μικρότερα κτίσματα. Aρα μιλούμε για ένα ποσοστό που είναι μικρότερο από τις ετήσιες διακυμάνσεις στον κύκλο της οικοδομικής δραστηριότητας, είναι στα όρια του στατιστικού λάθους. Oμως και χωρίς την αναγωγή αυτή, εκτιμώ ότι δεν θα επηρεαστεί τελικά το 5% των οικοδομικών αδειών. Γιατί από αυτές περίπου οι μισές εκδόθηκαν σε περιοχές όπου η δόμηση με παρεκκλίσεις επιτρέπεται από το πολεοδομικό σχέδιο ή κάποιο πολεοδομικό διάταγμα. Οι περιοχές αυτές, όπως εξήγησα, δεν θίγονται από την κατάργηση των παρεκκλίσεων. Επομένως, μιλούμε για ένα ποσοστό κοντά στο 3% των οικοδομικών αδειών. Oσον αφορά την επίπτωση στην οικοδομική δραστηριότητα, δεν πιστεύω ότι η ζήτηση που δεν θα μπορέσει να ικανοποιηθεί στα μικρά οικόπεδα θα «χαθεί», αλλά θα στραφεί στα μεγαλύτερα οικόπεδα.
– Πολλοί υποστηρίζουν ότι θα πληγούν κατά κανόνα χαμηλότερα οικονομικά στρώματα.
– Η κλιμάκωση των οικοπέδων δεν συνδέεται τόσο με κοινωνικά όσο με γεωγραφικά χαρακτηριστικά. Χαρακτηριστικό παράδειγμα, οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί που δεν έχουν υλοποιηθεί, έχουν πολύ μεγάλο κατακερματισμό αλλά δεν αφορούν χαμηλά οικονομικά στρώματα.
– Υπάρχει περίπτωση το Δημόσιο να αναγκαστεί τελικά να αποζημιώσει ιδιοκτήτες οικοπέδων κάτω των 4 στρεμμάτων που θα κινηθούν νομικά;
– Σε καμία περίπτωση. Αυτό που θα καταργήσουμε είναι το δικαίωμα δόμησης κατά παρέκκλιση. Το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει επανειλημμένως κρίνει ότι οι παρεκκλίσεις δεν δημιουργούν μόνιμο αλλά προσωρινό δικαίωμα που θα έπρεπε να έχουν ήδη καταργηθεί. Εξάλλου πρόκειται για μια παρέκκλιση… επάνω στην παρέκκλιση, αφού σύμφωνα με το ΣτΕ κύριος προορισμός των εκτός σχεδίου περιοχών δεν είναι η δόμηση. Υπενθυμίζω και την απόφαση του Ε’ τμήματος 847/16 που έκρινε αντισυνταγματική τη δόμηση σε οικόπεδα 750 τ.μ. Να θυμίσω επίσης ότι οι παρεκκλίσεις έχουν ήδη καταργηθεί στις περιοχές Natura χωρίς να υπάρξουν προσφυγές.
– Δέχεστε πιέσεις για απόσυρση των διατάξεων για τις παρεκκλίσεις;
– Υπάρχουν πολλοί που ζητούν να αποσυρθούν, αλλά και πολλοί υπέρ. Νομίζω ότι το κλίμα δεν είναι τόσο αρνητικό. Στόχος της διαβούλευσης είναι η συζήτηση και κάποια λάθη που έχουν ήδη εντοπιστεί, λ.χ. ως προς το μήκος του «προσώπου» ενός οικοπέδου σε αναγνωρισμένη οδό ή κάποια σημεία που δεν έχουν διευκρινιστεί, όπως το ποσοστό κάλυψης για τουριστικά καταλύματα (που δεν μειώνεται) θα διορθωθούν.
– Η παρέκκλιση στα οικόπεδα 2-4 στρεμμάτων δεν είχε συμπεριληφθεί στις αρχικές μορφές του σχεδίου νόμου. Μήπως προστέθηκε για να αφαιρεθεί στη Βουλή, ως διαπραγματευτικό «χαρτί»;
– Κατηγορηματικά όχι, καταλήξαμε ότι η ρύθμιση θα είναι πληρέστερη αν αφορά την κατάργηση όλων ανεξαιρέτως των παρεκκλίσεων στην αρτιότητα.
– Τη στιγμή που το σχέδιο νόμου λαμβάνει μέτρα για τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης, πριμοδοτεί με συντελεστή τις μεγάλες, οργανωμένες αναπτύξεις. Αυτό δεν είναι αντιφατικό; Δεν έχουν οι μεγάλες αναπτύξεις επιδράσεις στο περιβάλλον;
– Κατ’ αρχάς, όταν προχωράς σε μια οργανωμένη ανάπτυξη, οικιστική, τουριστική ή άλλη, ο χώρος αυτός παύει να είναι εξωαστικός. Κατά δεύτερον, οι οργανωμένες αναπτύξεις γίνονται με σχέδιο και υποδομές (που καλύπτει ο ενδιαφερόμενος και όχι το κράτος), δημιουργούν οικονομία κλίμακας. Κατά τρίτον –και σημαντικότερο κατά τη γμώμη μου– ο χώρος που θα χρειαστείς για οργανωμένες αναπτύξεις είναι πολύ μικρότερος. Είναι εντελώς διαφορετική η τάξη μεγέθους. Oντως λοιπόν τις πριμοδοτούμε και ίσως θα έπρεπε να τις ενισχύσουμε περισσότερο. Ας μην ξεχνάμε ότι με τόσες ρυθμίσεις την τελευταία δεκαετία έχουν θεσμοθετηθεί μόλις δύο ΠΟΤΑ (σ.σ. περιοχές ολοκληρωμένης τουριστικής ανάπτυξης), λιγότερα από 15 ΕΣΧΑΣΕ και ΕΣΧΑΔΑ (σ.σ. ειδικά σχέδια για αναπτύξεις σε δημόσια ή ιδιωτική έκταση), περίπου 12 Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα (σ.σ. τουριστικά χωριά). Συνολικά αντιστοιχούν περίπου στο 2% των κλινών της χώρας. Μακάρι λοιπόν οι οργανωμένοι υποδοχείς να απορροφήσουν ένα μέρος της εκτός σχεδίου δόμησης, αυτός είναι ο στόχος μας.
Η μετάβαση
– Το σχέδιο νόμου δίνει προθεσμία δύο ετών προτού καταργηθούν οι παρεκκλίσεις. Εκφράζονται δύο φόβοι: ότι θα επιταχύνει την οικοδομική δραστηριότητα στις εκτός σχεδίου περιοχές, αντί να την περιορίσει, και ότι θα παρατείνεται αενάως.
– Η εμπειρία από αντίστοιχες ρυθμίσεις στο παρελθόν δείχνει ότι στις μεταβατικές περιόδους δεν γίνεται μαζική έκδοση αδειών. Δεν είναι εύκολο άλλωστε να εκδοθεί μία άδεια σε εκτός σχεδίου περιοχή, θέλει αρκετά δικαιολογητικά, λ.χ. πιστοποιητικό από το δασαρχείο. Εκτιμώ πως λόγω αυτής της ειδικής δυσκολίας, οι άδειες που θα εκδοθούν κατά τη μεταβατική περίοδο θα είναι περιορισμένες, δεν θα «ακυρώνουν» τη ρύθμιση. Oσον αφορά το ενδεχόμενο παρατάσεων, τα δύο έτη είναι μέσα στον χρόνο ζωής της κυβέρνησης. Αν την παρατείνουμε, θα είμαστε μετά ανακόλουθοι.