Πόσα σπίτια θα βγουν στο σφυρί για τα κόκκινα δάνεια

Περίπου 60.000 κατοικίες, που αντιστοιχούν στο ένα δέκατο των ακινήτων που αποτελούν εξασφαλίσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων, θα βρεθούν τα επόμενα χρόνια κοντά στο… σφυρί των πλειστηριασμών, με τις εταιρείες διαχείρισης δανείων να τονίζουν, πάντως, οι πλειστηριασμοί δεν αποτελούν πρώτη τους επιλογή, αλλά δίνουν προτεραιότητα στις ρυθμίσεις δανείων.

Σύμφωνα με στοιχεία της ένωσης των servicers (ΕΕΔΑΔΠ), οι αριθμοί που οριοθετούν το πρόβλημα των πλειστηριασμών κατοικίας έχουν ως εξής:

• Συνολικά, υπάρχουν 600.000 χιλιάδες ακίνητα, εμπορικά και οικιστικά, που έχουν δοθεί ως εξασφάλιση σε προβληματικά δάνεια.
• Από τα ακίνητα που έχουν δοθεί ως εξασφάλιση για Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια (ΜΕΔ) μόνο το 50% αφορά οικιστικά ακίνητα. Το υπόλοιπο 50% αφορά άλλες κατηγορίες (βιομηχανικά ή άλλα επαγγελματικά ακίνητα, αποθήκες, πάρκινγκ κλπ).
• Από αυτά τα περίπου 300.000 οικιστικά ακίνητα, υπολογίζεται ότι περίπου τα δύο στα δέκα κινδυνεύουν να βγουν στο σφυρί, αφού η συντριπτική πλειονότητα των οφειλετών θα βρουν κάποια συμβιβαστική λύση. Με βάση την ιστορική εμπειρία, λένε οι servicers, 8 στα 10 δάνεια ρυθμίζονται συναινετικά.
• Με αυτά τα δεδομένα, περίπου 60.000 ακίνητα θα βρεθούν σε… ζώνη πλειστηριασμού τα επόμενα χρόνια.

Ορισμένα εξ αυτών, που έχουν δοθεί ως εξασφαλίσεις για δάνεια ευάλωτων οφειλετών, θα καταλήξουν στον νέο Φορέα απόκτησης ακινήτων, ο οποίος θα τα μισθώσει στους αρχικούς ιδιοκτήτες και αυτοί θα έχουν το δικαίωμα να τα αγοράσουν πάλι ύστερα από δώδεκα χρόνια.

Στελέχη των εταιρειών διαχείρισης δανείων αναφέρουν ότι ο αριθμός των 60.000 κατοικιών που πιθανόν να βγουν σε πλειστηριασμό είναι μεγάλος, όχι όμως τόσο ώστε να προκαλεί ανησυχία για την αγορά ακινήτων και την οικονομία ευρύτερα. Τονίζουν ότι με τους σημερινούς ρυθμούς, δηλαδή με περίπου 30.000 πλειστηριασμούς να γίνονται συνολικά κάθε χρόνο, σε μια τριετία αυτές οι κατοικίες θα έχουν απορροφηθεί από την αγορά. Σε άλλες εποχές, προ κρίσης, όταν διενεργούνταν 150.000 πλειστηριασμοί τον χρόνο, ο αριθμός των 60.000 θα φαινόταν μικρός.

Πάντως, οι servicers υπογραμμίζουν ότι οι πλειστηριασμοί είναι η τελευταία τους επιλογή, όταν έχουν εξαντληθεί τα περιθώρια ρύθμισης. Οι πλειστηριασμοί, αναφέρουν, αποτελούν πάντα το έσχατο μέσο σε μια διαδικασία είσπραξης. Δεν αποτελούν ποτέ το εργαλείο πρώτης επιλογής για τους servicers, διότι είναι μια διαδικασία κοστοβόρα και χρονοβόρα. Συγκεκριμένα, για να ολοκληρωθεί μια διαδικασία αναγκαστικής είσπραξης, από την έκδοση διαταγής πληρωμής μέχρι τον πλειστηριασμό, απαιτούνται συνήθως 2-3 χρόνια. Επίσης, αν ληφθεί ως παράδειγμα ένα δάνειο ύψους 100.000 ευρώ, τα έξοδα αναγκαστικής είσπραξης ανέρχονται περίπου σε 15.000 ευρώ.

Για να επιτευχθούν εξοικονομήσεις χρόνου και κόστους, η πρώτη επιλογή και η πλέον συμφέρουσα τόσο για τον πιστωτή όσο και για τον οφειλέτη είναι πάντα η συμβιβαστική διευθέτηση της οφειλής. Για να γίνει κατανοητή η προτεραιότητα που δίνεται στις συναινετικές ρυθμίσεις έναντι των πλειστηριασμών, αρκεί μόνο να σημειωθεί ότι κατά τα έτη 2020 – 2022, το 83% των ανακτήσεων από ΜΕΔ προήλθε από συναινετικές λύσεις διευθέτησης, ενώ μόνο το 17% των ανακτήσεων προήλθε από πλειστηριασμούς.

Μάλιστα, οι servicers λένε ότι, στην πλειονότητα των περιπτώσεων, οι ρυθμίσεις που προτείνονται στους συνεργάσιμους οφειλέτες περιλαμβάνουν άφεση χρέους. Οι προϋποθέσεις συνδέονται με την πραγματική ικανότητα αποπληρωμής του οφειλέτη και την αξία των περιουσιακών του στοιχείων. Ενδεικτικά, στα στεγαστικά δάνεια, οι ρυθμίσεις περιλαμβάνουν σε πολλές περιπτώσεις άφεση χρέους που κυμαίνεται μεταξύ 35% – 40%.