Τα πολυτελή ξενοδοχεία που αλλάζουν τον χάρτη της τουριστικής Αθήνας και ο ρόλος του Airbnb

Στον πολλαπλασιασμό του ξενοδοχειακού δυναμικού της πρωτεύουσας, συμβάλλουν και τα θετικά πρόσημα των αφίξεων τα οποία ενισχύουν τις προσδοκίες. Οι εξελίξεις εκτιμάται ότι θα συνεχιστούν και την επόμενη χρονιά με τους επενδυτές να αναζητούν ευκαιρίες τόσο εντός όσο και εκτός Αττικής.

Πολυκατοικίες μετατρέπονται σε συγκροτήματα ενοικιαζόμενων κατοικιών, παλιά κτίρια μετατρέπονται σε τουριστικά διαμερίσματα και ξενοδοχεία πολυτελείας μεγάλων αλυσίδων κάνουν την εμφάνισή τους αλλάζοντας την εικόνα της πρωτεύουσας.

Ποια είναι όμως αυτά τα νέα ξενοδοχεία και ποιες οι περιοχές που έχουν την τιμητική τους;

Τα πολυτελή ξενοδοχεία που μπαίνουν στον χάρτη της Αθήνας

Η έναρξη λειτουργίας του Four Seasons Astir Palace Hotel Athens στην Βουλιαγμένη ανακοινώθηκε λίγο πριν το Πάσχα. Το πολυτελές ξενοδοχειακό συγκρότημα διαθέτει 750 άτομα προσωπικό, 303 δωμάτια, δύο χιλιάδες έργα τέχνης στους κοινόχρηστους χώρους, σουίτες και bungalows, εστιατόρια, μπαρ, πισίνες, ιδιωτικές παραλίες, γήπεδο μπάσκετ και θαλάσσια σπορ, παιδικό κλαμπ, σπα και υδροθεραπεία.

Έτοιμο να ανοίξει τις πύλες του στο ελληνικό κοινό τον επόμενο μήνα, είναι ένα ακόμη ξενοδοχείο. Ο λόγος για το Academia of Athens, Autograph Collection. Η ξενοδοχειακή μονάδα πέντε αστέρων, επί της οδού Ακαδημίας 48 και Ομήρου γωνία, θα περιλαμβάνει 63 πλήρως εξοπλισμένα δωμάτια και roof garden με θέα την Ακρόπολη.

Το νέο και συνάμα εντυπωσιακό κατάλυμα που θα κοσμεί το κέντρο της πρωτεύουσας μισθώθηκε από τον λιβανέζικο όμιλο Yazbeck, ο οποίος ήρθε σε συμφωνία με τον Ενιαίο Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης (ΕΦΚΑ) για την ενοικίαση του κτιρίου. Το ακίνητο μπορεί σε επίπεδο ιδιοκτησίας να ανήκει στο Ναυτικό Απομαχικό Ταμείο (ΝΑΤ), ωστόσο τη δικαιοδοσία διατηρούσε ο ΕΦΚΑ.

Έως το τέλος του 2019 αναμένουμε και την λειτουργία της νέας μονάδας του ομίλου Λάμψα στο Σύνταγμα. Ο όμιλος έχει μισθώσει το ιστορικό ξενοδοχείο «King’s Palace» στη συμβολή των οδών Κριεζώτου και Πανεπιστημίου.

Σε πολύ κοντινή απόσταση και μέσα στο 2019 θα λειτουργήσει το νέο πεντάστερο ξενοδοχείο του ομίλου Κόκκαλη στο Σύνταγμα, στο τριώροφο διατηρητέο κτίριο, ιδιοκτησίας του Μετοχικού Ταμείου Στρατού (ΜΤΣ), το οποίο έχει μισθώσει η Intrakat από τα τέλη του 2017. Το νέο ξενοδοχείο με τα 45 δωμάτια, bar-restaurant με εξωτερική αυλή και σπα, υπόσχεται να αποτελεί πόλο έλξης για τους επισκέπτες της Αθήνας.

Ένα νέο είδος ξενοδοχείου, το Blend Hotel, ξεκίνησε τη λειτουργία του στο κέντρο της Αθήνας. Το Blend Hotel, ιδιοκτησίας της εταιρείας HOTELCO Α.Ε., βρίσκεται επί των οδών Αιόλου και Βύσσης 2 και προσφέρει μια διαμονή, με μίνιμαλ ύφος και φυσικά μοναδική θέα.

Με σημαία ένα πρωτότυπο concept κάνει το ντεμπούτο του κι ένα ακόμα ξενοδοχείο, το Ergon House Athens. Επί της οδού Μητροπόλεως 23, εκεί που μέχρι πρότινος στεγαζόταν το ισπανικό Ινστιτούτο Θερβάντες, ένα boutique ξενοδοχείο απευθύνεται στους λάτρεις της γαστρονομίας.

Στις νέες αφίξεις της Αθήνας συγκαταλέγεται και το Elia Ermou Athens Hotel, στη Ερμού 15-17, το οποίο ξεκίνησε ήδη τη λειτουργία του στην ομώνυμη οδό, μόλις 150 μέτρα από την πλατεία Συντάγματος.

Στη διασταύρωση της οδού Φαλήρου με την πάροδο Συγγρού, στο Κουκάκι θα ανοίξει τις πύλες του και το Athens BC Hotel, το νέο σύγχρονο ξενοδοχείο της CΟCO-MAT.

Στη συμβολή της λεωφόρου Συγγρού με την οδό Βούρβαχη, στο ύψος του Μουσείου της Ακρόπολης, βρίσκεται το εντυπωσιακό Niche Hotel. Το επταώροφο κτίριο γραφείων μετατράπηκε σε ένα ξενοδοχείο 37 δωματίων και βρίσκεται σε κοντινή απόσταση από τους περισσότερους σημαντικούς ιστορικούς χώρους της Αθήνας.

Δύο νέα ξενοδοχειακά ακίνητα στην Ελλάδα αγόρασε η Thomas Cook Hotel Investments ενισχύοντας την παρουσία της στη χώρας μας. Σε αυτά συμπεριλαμβάνεται και το ξενοδοχείο-ναυαρχίδα της εταιρείας, το Casa Cook Kos.

Η κοινοπραξία έχει σχεδόν διπλασιάσει το χαρτοφυλάκιό της μέσα σε ένα χρόνο, σε εννέα τοποθεσίες, τέσσερις εκ των οποίων βρίσκονται στην Ελλάδα. Αγόρασε το Casa Cook Kos, το οποίο διαθέτει 100 δωμάτια και είναι η αποδοτικότερη ξενοδοχειακή μονάδα υπό την επωνυμία της Thomas Cook, σύμφωνα με τα σχόλια των πελατών, καθώς και μια έκταση στην Κω, στην οποία η εταιρεία προτίθεται να κατασκευάσει ένα ξενοδοχείο Cook’s Club 250 δωματίων, για το επόμενο καλοκαίρι, αλλά και το ξενοδοχείο Sunwing Arguineguin στο Gran Canaria, που διαθέτει 250 δωμάτια.

Η TCHI ιδρύθηκε το Μάρτιο του 2018, έχοντας πέντε ξενοδοχεία, ως κοινοπραξία σε συνεργασία με την εταιρεία ανάπτυξης ξενοδοχείων LMEY και έχοντας συμφωνήσει εκ των προτέρων να αποκτήσει ένα ξενοδοχείο 300 δωματίων στις Βαλεαρίδες.

Τον χειμώνα, η TCHI επένδυσε 7 εκατ. ευρώ στο μεγαλύτερο ξενοδοχείο της εταιρείας στην Ελλάδα, το Sunwing Kallithea στη Ρόδο, για την ανακαίνιση του, συμπεριλαμβάνοντας την προσθήκη δωματίων με πισίνα στο ξενοδοχείο, ώστε να καλυφθεί η ζήτηση για περισσότερο πολυτελή καταλύματα.

Συγχρόνως, έχει διαμορφωθεί ένα περαιτέρω πλάνο εξαγορών ξενοδοχείων, σύμφωνα με την πρόθεση της κοινοπραξίας να διαθέτει 10-15 ξενοδοχεία, στα πρώτα δύο χρόνια της λειτουργίας της.

Γεμίζει με πεντάστερα και luxury ξενοδοχεία η Ελλάδα

Άνθιση των πεντάστερων και Luxury ξενοδοχείων στην Ελλάδα αποτυπώνει έρευνα της Horwath HTL, συμβουλευτικής εταιρείας παγκοσμίως με εξειδίκευση στον τουριστικό και ξενοδοχειακό κλάδο. Η έρευνα έχει τίτλο «European Hotel & Chains Report 2019» και παρουσιάστηκε στο πλαίσιο των εργασιών του International Hotel Investment Forum 2019 που πραγματοποιήθηκε το διάστημα 4 -6 Μαρτίου 2019, στο Βερολίνο.

Συγκεκριμένα, όπως αναφέρει σχετική ανακοίνωση, το 2018 οι διεθνείς αλυσίδες ή brands αύξησαν την παρουσία τους στην ελληνική αγορά κατά 15% σε επίπεδο δυναμικότητας δωματίων και κατά 12.1% σε επίπεδο δυναμικότητας κρεβατιών αποτυπώνοντας με αυτόν τον τρόπο τις ανοδικές τάσεις της ζήτησης του ελληνικού τουρισμού των τελευταίων ετών, καθώς και την ελκυστικότητα του ελληνικού τουριστικού προϊόντος.

Επιπλέον, κατά το 2018 ξεκίνησαν τη λειτουργία τους 150 luxury ξενοδοχεία φτάνοντας έτσι τα 550 ξενοδοχεία 5 αστέρων και τα 1.581 ξενοδοχεία 4 αστέρων, μέγεθος που αντιστοιχεί στο 21.6% του συνολικού αριθμού ξενοδοχείων της χώρας. Την ίδια στιγμή, στην Ελλάδα, η οποία συμπεριλήφθηκε στην έρευνα για πρώτη φορά, τα Hotel Groups, Family Groups και Brands κατέχουν το 8% της συνολικής αγοράς και το 12% της δυναμικότητας δωματίων.

Άνοδος των αφίξεων, πτώση στις πληρότητες ξενοδοχείων  – Ο ρόλος του Airbnb και η ανησυχία των ξενοδόχων

Εκτός από τις ξενοδοχειακές μονάδες, ραγδαία και ίσως και με ταχύτερους ρυθμούς, αναπτύσσεται και η δεύτερη κατηγορία των καταλυμάτων για βραχυχρόνια μίσθωση, μέσω των γνωστών πλατφορμών τύπου Airbnb.

Οι περιζήτητες γειτονιές του κέντρου και των νοτίων προαστίων, όπως το Κουκάκι και η Γλυφάδα, έχουν τόσο κορεστεί που ιδιοκτήτες αποφασίζουν να νοικιάζουν τα ακίνητά τους.

Το γεγονός βέβαια ότι τα διαθέσιμα καταλύματα της Αθήνας αυξάνουν και πληθαίνουν δεν συνδυάζεται απαραίτητα με τις καλύτερες επιδόσεις των ξενοδοχειακών μονάδων. Σύμφωνα με την έκθεση της GBR Consulting, το επίπεδο ενοικιάσεων στα ξενοδοχεία της Αθήνας μειώθηκε κατά 6,8%, με τις τιμές των δωματίων να παραμένουν στο ίδιο επίπεδο εν συγκρίσει με το προηγούμενο έτος κυρίως λόγω της υπερπροσφοράς από τον ραγδαία αναπτυσσόμενο τομέα στέγασης.

Συγκεκριμένα, την ίδια στιγμή που οι διεθνείς αφίξεις συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά, τα ξενοδοχεία της πρωτεύουσας καταγράφουν πτώση στις πληρότητες και τα έσοδα μέχρι και 30% κατά περίπτωση, σύμφωνα με την τριμηνιαία έρευνα της GBR Consulting που διενεργείται για λογαριασμό της Ένωσης Ξενοδόχων Αθηνών Αττικής Αργοσαρωνικού (ΕΞΑΑΑ).

Οι επιδόσεις των αθηναϊκών ξενοδοχείων, που είναι συνολικά αρνητικές στο πρώτο τρίμηνο του 2019, επιβεβαιώνουν τους φόβους για κακή εικόνα που είχαν διατυπώσει οι ξενοδόχοι από την αρχή του έτους, διαχωρίζοντας την άνοδο αφίξεων από τα οικονομικά αποτελέσματα των ξενοδοχειακών μονάδων.

Όπως υποστηρίζουν, ένα μεγάλο μέρος της τουριστικής κίνησης προς την πρωτεύουσα διαχέεται στην άναρχη παραξενοδοχία και την οικονομία διαμοιρασμού, η οποία επίσης παραμένει εν πολλοίς ανεξέλεγκτη.

Ειδικότερα τα στοιχεία που δημοσιοποίησε η ΕΞΑΑΑ δείχνουν πτώση της τάξης του 6,8% στην πληρότητα, μείωση κατά 6,8% στο έσοδο ανά διαθέσιμο δωμάτιο (RevPar) και μηδενική αλλαγή (0,0%) στη μέση τιμή δωματίου (ΑRR) για το πρώτο τρίμηνο το 2019 για τα αθηναϊκά ξενοδοχεία. Σύμφωνα με τα μηνιαία δελτία ΕΞΑΑΑ και GBR Consulting, η αρνητική εικόνα ισχύει και ξεχωριστά για τον κάθε μήνα του πρώτου τριμήνου.

Ο Ιανουάριος 2019 σε σύγκριση με πέρυσι τον ίδιο μήνα «έκλεισε» με πτώση 8,7% στην πληρότητα, 1,6% στη μέση τιμή δωματίου και 10,2% στο έσοδο ανά διαθέσιμο δωμάτιο (RevPar). Ο Φεβρουάριος «έκλεισε» με πτώση 1,9% στην πληρότητα, με άνοδο 1,8% στη μέση τιμή δωματίου και με πτώση 0,1% στο έσοδο ανά διαθέσιμο δωμάτιο. Ο Μάρτιος ήταν αρνητικός και στους τρεις δείκτες  (-9,1%, -0,1% και – 9,2%)  αντίστοιχα – έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2018.

Αύξηση τουριστών

Αξίζει να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τα στοιχεία διεθνών αφίξεων του αεροδρομίου Ελευθέριος Βενιζέλος στην Αθήνα έφτασαν το πρώτο τρίμηνο του 2019 περί το 9,7% περισσότεροι ξένοι επισκέπτες από το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018, ενώ και ο κάθε μήνας ξεχωριστά ήταν θετικός (+8,7%, +11,6% και +9,1%).

Η Ένωση των ξενοδόχων της Αθήνας υπογραμμίζει ότι τα ξενοδοχεία επιβαρύνονται σταθερά με πλήθος αυστηρών προδιαγραφών λειτουργίας, με πλήθος φόρων, εισφορών τακτικών και εκτάκτων κ.λπ., και εκτιμά πως «τα σημάδια πτώσης σε τιμές και έσοδα των ξενοδοχείων -που κατά περίπτωση ξεπερνούν το 30% ή και το 40%- δεν αποτελούν καλή αρχή όχι μόνο για το 2019, αλλά και για το μέλλον». Η δε «άνιση μεταχείριση» μεταξύ ξενοδοχείων και λοιπών τουριστικών καταλυμάτων (παράνομων, ημιπαράνομων ή «νέου τύπου») αφενός έχει «αποκτήσει προκλητικές διαστάσεις», αφετέρου «ροσθέτει σειρά νέων προβλημάτων (ασφάλειας,  εργασίας και απασχόλησης, προδιαγραφών λειτουργίας κ.λπ.) στην ήδη επιβαρυμένη καθημερινότητά μας» προσθέτει η ΕΞΑΑΑ.

Μόλις το 5,3% των ενοικιαζομένων στην Αττική ως Airbnb

Σε 150.000 κατοικίες προς ενοικίαση στην Αττική, οι 12.000 έγιναν Airbnb, δηλαδή μόλις το 5,3% των ενοικιαζομένων κατοικιών.

Αυτό προκύπτει από τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν στην κοινή εκδήλωση του Εμπορικού Συλλόγου Αθηνών και της ΠΟΜΙΔΑ για το παρόν και το μέλλον των Βραχυχρονίων Μισθώσεων στην Αθήνα, που πραγματοποιήθηκε στο Εμπορικό και Βιομηχανικό Επιμελητήριο Αθηνών.

Την συζήτηση προλόγισε ο πρόεδρος του ΕΒΕΑ Κωνσταντίνος Μίχαλος ο οποίος σημείωσε: «πιστεύω ότι η οικονομία του διαμοιρασμού μπορεί, με την κατάλληλη διαχείριση, να δημιουργήσει περισσότερα οφέλη απ’ ότι κινδύνους».

Σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία που αφορούν τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Αθήνα και παρουσιάσθηκαν:

Συγκεκριμένα, τον Απρίλιο του 2019, στην πρωτεύουσα δραστηριοποιούνταν 8.989 ενεργά καταλύματα στις πλατφόρμες, με τη συντριπτική πλειοψηφία αυτών να είναι ολόκληρα σπίτια ενώ μόλις το 10% μεμονωμένα δωμάτια. Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει αναπτυχθεί σημαντικά τα τελευταία τρία χρόνια, συμβάλλοντας δραστικά στη συνολική τουριστική κίνηση. Περισσότεροι από 340.000 τουρίστες επισκέφθηκαν έτσι την Αθήνα το 2018, αφήνοντας 89,5 εκατ. ευρώ στην πόλη.

Όπως τόνισαν ειδικοί της αγοράς, το Airbnb έφερε τουριστική αποκέντρωση, ζωντανεύοντας γειτονιές του δήμου Αθηναίων που ήταν εγκαταλελειμμένες. Το αποτέλεσμα είναι πολλοί κάτοικοι να θέλουν πλέον να επιστρέψουν στο κέντρο αλλά να δυσκολεύονται να βρουν σπίτι κι έτσι κάποιοι σπεύδουν να δαιμονοποιήσουν τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Ωστόσο, σύμφωνα με τα στοιχεία που είδαν το φως της δημοσιότητας, σε 150.000 κατοικίες προς ενοικίαση στην Αττική, οι 12.000 έγιναν Airbnb, δηλαδή μόλις τo 5,3% των ενοικιαζομένων κατοικιών.

Τα συμπεράσματα που προέκυψαν από την ημερίδα,. σύμφωνα με τους διοργανωτές, είναι τα εξής:

• Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων δίνει προστιθέμενη αξία στο τουριστικό προϊόν και «ανοίγει» τουριστικές αγορές, προσελκύοντας τουρίστες οι οποίοι δεν θα επέλεγαν να ταξιδέψουν στη χώρα μας χωρίς αυτή την επιλογή. Ενισχύει τις τοπικές οικονομίες, δημιουργώντας νέες θέσεις εργασίας και αυξάνοντας την επιχειρηματικότητα.
• Η επιβολή περιορισμών στη δραστηριότητα αυτή θα ήταν σφάλμα και πλήγμα κατά του τουρισμού , αλλά και κατά της κοινωνίας γενικότερα. Όπως κάθε ζωντανή οικονομική δραστηριότητα, πρέπει πάντοτε να αυτορυθμίζεται με βάση την προσφορά και ζήτηση και τις εκάστοτε κρατούσες συνθήκες. Αντίθετα, οποιοδήποτε περιοριστικό μέτρο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις εγκυμονεί τον κίνδυνο άσκησής της σε «γκρίζα» φορολογικά πλαίσια.
• Η δραστηριότητα αυτή πρέπει να ασκείται σε συνθήκες φορολογικής νομιμότητας. Ας γίνουν έλεγχοι και ας επιβληθούν τα προβλεπόμενα πρόστιμα σε όσους εξακολουθούν παράνομα να βρίσκονται στις πλατφόρμες χωρίς πλήρη φορολογική συμμόρφωση (ΑΜΑ κ.λπ.).
• Απαράδεκτη κάθε πρόταση να θεωρηθεί η βραχυχρόνια μίσθωση υποχρεωτικά για τα φυσικά πρόσωπα ως επαγγελματική δραστηριότητα, με ό,τι αυτό συνεπάγεται ή να επιβαρυνθεί με μεγαλύτερο φορολογικό συντελεστή.
• Τέλος, η βραχυχρόνια μίσθωση είναι μια δραστηριότητα που ήρθε για να μείνει. Στην Αθήνα αλλά και σε πολλά μέρη της χώρας μας, έχει και παρόν και μέλλον, για όλους όσοι έχουν τα κατάλληλα καταλύματα, αλλά και τα κατάλληλα προσόντα.

Μάχη ξενοδόχων – Airbnb για μία θέση στον ήλιο

Ο «τυφώνας» Airbnb συνεχίζει να ενισχύεται κι αυτό έχει θορυβήσει πλέον για τα καλά τους ξενοδόχους.

Ξενοδοχεία και πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων, αναπτύσσουν τις δικές τους τακτικές και ρίχνονται στη μάχη για να διατηρήσουν αλλά και να αυξήσουν πελάτες και έσοδα. Την ίδια στιγμή η Airbnb στοχεύει πλέον και στην «αφρόκρεμα» του πελατολογίου των ξενοδοχείων.

Δίπλα στον επίσημο τουριστικό «πόλο» της οικονομίας, που εκφράζεται από τις παραδοσιακές τουριστικές επιχειρήσεις (όπως ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια, ταξιδιωτικά γραφεία, κλπ), συγκροτείται ένας δεύτερος ο οποίος απαρτίζεται από επιχειρήσεις οι οποίες συνδέονται με τα καταλύματα βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Ξενοδόχοι και ιδιοκτήτες ακινήτων που συνεργάζονται με ψηφιακές πλατφόρμες όπως η Airbnb βρέθηκαν στα χαρακώματα. Ήδη, αναπτύσσεται ένα εναλλακτικό «οικοσύστημα» επιχειρήσεων που συνδέονται με τα καταλύματα Airbnb, παρέχουν υπηρεσίες σε ταξιδιώτες, αλλά κινούνται εκτός του «συστημικού» τουριστικού τομέα κάτι που φαίνεται να ενοχλεί.